„Wohnungsbau in Deutschland 2025 – Quo vadis?“ – Neue Studie zum 16. Wohnungsbau-Tag am 10. April 2025

Die Studie zum 16. Wohnungsbau-Tag analysiert die Wohnungsbauaktivitäten und Investitionsbedingungen im Hinblick auf eine ausreichende Wohnungsversorgung. Zudem werden Wege aufzeigt, Baukosten zu senken.

Die Studie mit dem Untertitel „Wege zu einem leistungsfähigen Wohnungsmarkt“ beginnt mit einer Analyse zur Wohnraumversorgung. Dabei wird die Entwicklung der Zahl der Haushalte der Entwicklung der Baufertigstellungen gegenübergestellt. Im Ergebnis besteht per Ende 2023 ein Wohnungsdefizit von 550.000 Wohneinheiten (WE).

Die Zuwanderungen der vergangenen und der kommenden Jahre drängen auf die angespannten Wohnungsmärkte, vor allem auf die Mietwohnungsmärkte. Im überwiegenden Teil Deutschlands sind die Wohnungsmärkte mindestens angespannt, in den meisten Oberzentren und Metropolregionen bereits deutlich überlastet. Eine zusätzliche Belastung der Mietwohnungsmärkte resultiert aus dem zu erwartenden Einbruch bei der Wohneigentumsbildung im Neubau. Die Baugenehmigungen insgesamt sind von gut 354.000 WE in 2022 auf knapp 216.000 WE zurückgegangen (-43 %). Überproportional hat die Eigentumsbildung (Vergleich Baugenehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern) verloren; (-49 %).

Ein Indikator für die Wohnungsknappheit stellt die steigende Überbelegung von Wohnungen dar. Überbelegung bedeutet, zu wenig Räume für die Bewohner und zu wenig Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf der Bewohner von überbelegten Wohnungen liegt ca. 60 % unter der derzeitigen mittleren pro Kopf-Wohnfläche in Deutschland, die 2023 bei 47,5 m² lag. Seit dem Jahr 2020 hat die Anzahl der Menschen in Deutschland, die in überbelegten Wohnungen leben, um 1,1 Mio. auf 9,6 Millionen zugenommen (über 11 % der Bevölkerung).

Analysiert wird wie bereits in den Vorjahresstudien die Entwicklung der Baukosten. Die Kostenspanne bei den Herstellungskosten (Kostengruppen [KG] 200-700) für den Geschoßwohnungsneubau in deutschen Großstädten lag im vierten Quartal 2024 zwischen ca. 3.300 und ca. 8.300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (im Median bei 4.470 Euro/m² Wfl.). Hinzu kommen Kosten für die Anschaffung des Grundstücks, im Median von 760 Euro/m² Wfl. Der Median der Herstellungskosten und Grundstückskosten (Investitionskosten) für Wohnraum in deutschen Großstädten liegt aktuell damit bei ca. 5.230 Euro.

Unter den Herstellkosten dominieren die Bauwerkskosten (KG 300-400) mit ca. 3.590 Euro/m² Wfl. Die Bauwerkskosten für die Errichtung eines Quadratmeter Wohnraums haben sich in Deutschland in den letzten 25 Jahren verzweieinhalbfacht. Kostentreiber bleiben vor allem die technischen Gewerke (Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro), die sich nahezu verviereinhalbfacht haben.

Analysiert werden die Auswirkungen der Kosten- und Zinsentwicklung auf die Refinanzierung des Kapitaldienstes. Eine frei finanzierte Vermietung lässt eine monatliche Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche von unter ca. 17,50 Euro auf dem aktuellen Kosten- und Zinsniveau kaum mehr zu. Stark gestiegene Herstellungskosten erfordern mehr Kapitaleinsatz. Kumuliert mit den Zinsanstieg müssen aktuell pro Monat allein gut 6 Euro pro m² Wohnfläche über die Miete für Zinsen erwirtschaftet werden. In 2020 lag dieser Wert noch bei 1 Euro pro m² Wohnfläche.

Nachfolgend werden in der Studie Möglichkeiten der Senkung bei den Baukosten herausgearbeitet. Dabei werden insbesondere die folgenden Themenfelder diskutiert:

Maßhaltung

• Funktionalitätserwartung
• Konstruktionsoptimierung

Skalierung

• Typisiertes Bauen
• Serielles und modulares Bauen

Prozessoptimierung

• durch Beschleunigung von Genehmigungsverfahren,
• rationelles Bauen und
• Digitalisierung

Detaillierter beschrieben werden nachfolgend das „Hamburger Modell“ (oder „Hamburg-Standard“) und der „Regelstandard erleichtertes Bauen in Schleswig-Holstein (SH)“.

Beim „Hamburg-Standard“ wurden Beispiele identifiziert, bei denen es technisch möglich ist, von bestimmten anerkannten Regeln der Technik abzuweichen, um Baukosten zu sparen, ohne dass hierdurch sicheres und gesundes Wohnen beeinträchtigt wird (Schallschutz, Innenraumtemperatur und Anzahl Steckdosen).

Beim „Regelstandard erleichtertes Bauen in SH“ werden speziell für den Sozialen Wohnungsbau in der entsprechenden Förderrichtlinie (WoFöRL) des Landes nur die technischen und ordnungsrechtlichen Mindeststandards – als Regelstandard – berücksichtigt, die aktuell für die Neuerrichtung von Wohnraum in SH gelten.

Die Kostensenkungspotentiale des „Regelstandard Erleichtertes Bauen Schleswig-Holstein“ werden an Beispielen illustriert. Es wird abschließend dafür geworben, sowohl den „Regelstandard Erleichtertes Bauen Schleswig-Holstein“, als auch den „Hamburg-Standard“ als Blaupause für den deutschen Wohnungsbau insgesamt zu nutzen.

Die lesenswerte Studie finden Sie hier:

Endbericht_Wohnungsbau_2025__Quo_vadis_Stand_01.04.2025