Konjunkturentwicklung Bauhauptgewerbe 2023

In 2022 erreichte der Umsatz im Bauhauptgewerbe in allen Betrieben nach den Daten des Statistischen Bundesamtes 160,3 Mrd. Euro. Das waren ca. 15,5 Mrd. Euro mehr als ein Jahr zuvor (+10,7%). Die Umsatzsteigerung fußt auf einer Preisentwicklung für Bauleistungen im Bauhauptgewerbe von 16,7 %. Real ging der Umsatz im Bauhauptgewerbe um 5,1 % zurück. (Die Prognose des ZDB lag bei einem realen Rückgang um 5,5 %.)

Die Preisentwicklung wurde dabei wesentlich durch die Steigerung der Preise für Baumaterial getrieben. So legte z.B. der Erzeugerpreisindex für Baustahl in 2022 gegenüber 2021 im Jahresdurchschnitt um ca. 32 %, der für Zement, Mörtel und Beton um 25 %, der für Dieselkraftstoff um 42 %, der für Kunststoffe um 15 % bis 30 % und Asphaltmischgut um 26 % zu.

Die Steigerung der Baupreise, aber auch die Entwicklung der Zinsen für Immobilienkredite im zweiten Halbjahr 2022, entfalteten deutliche Bremswirkung auf den Ordereingang. So stieg der Zinssatz für Wohn-Immobilienkredite mit einer 10-jährigen Zinsbindung vom Frühjahr 2022 bei bis 1 % im Jahresverlauf auf nahe 4 %. Legten die Order insgesamt im ersten Halbjahr 2022 noch nominal um 12 % zu, verloren sie im zweiten um nominal fast 2 %. Real, d.h. unter Herausrechnung der Preisentwicklung, lag die Rate im ersten Halbjahr bei -3 % und im zweiten Halbjahr bei -16,3 %. Druck kam dabei insbesondere aus dem Hochbau, wo die reale Veränderungsrate im zweiten Halbjahr bei ‑24 % lag. Durchgreifend war dabei besonders der Wohnungsbau mit -26 %.

Die Bauunternehmen haben in 2022 im Angesicht nachhaltiger Baubedarfe am Fachkräfteaufbau weiter festgehalten. Waren in den Unternehmen des Bauhauptgewerbes in 2021 ca. 911.500 Beschäftigte, stieg deren Zahl auf 926.660 (+1,7 %). Das war deutlich mehr als vom ZDB mit 917.000 Beschäftigten prognostiziert. Den Beschäftigtenaufbau um ca. 15.000 Beschäftigte teilen sich die Unternehmen mit 20 und mehr Beschäftigten (+ 8.249 auf 526.359) und die Unternehmen mit weniger als 20 Beschäftigten (+6.930 auf 400.301) fast hälftig. Mit einem derart starken Wachstum in den kleineren Unternehmen hatte der ZDB nach der Datenlage vom Statistischen Bundesamt zur Handwerksberichterstattung nicht gerechnet.

Angesichts der negativen Orderentwicklung und einer sich damit abzeichnenden erkennbaren Unterauslastung der Kapazitäten besteht nun die Gefahr, dass der Beschäftigtenstand in 2023 nicht gehalten werden kann. Der ZDB rechnet mit knapp 920.000 Beschäftigten in 2023. (Die ZDB-Prognose vom Dezember 2022 lautete für 2023 auf 910.000 Beschäftigte, war aber von einer Basis von 917.000 Beschäftigten in 2022 ausgegangen.)

Für 2023 rechnet der ZDB mit einem Umsatz von gut 157 Mrd. Euro, nominal -2 %, real -7 %.

Die Entwicklung in den Bausparten:

Wohnungsbau

Günstige Finanzierungs- und Förderbedingungen hatten die Anzahl der Baugenehmigungen für Wohnungen im Jahr 2021 auf einen neuen Höchststand von ca. 381.000 WE gepusht. Die in 2022 verschlechterten Finanzierungs- und auch Förderbedingungen lassen erwarten, dass die Zahl der Genehmigungen unter 350.000 WE verbleibt. Per November 2022, soweit liegen die Daten derzeit vor, sind für knapp 322.000 WE Genehmigungen erteilt worden. Im Vergleich zum Vorjahr waren das 19.280 WE weniger. Deutlich verloren haben dabei die WE in Ein- und Zweifamilienhäusern mit fast 16.600 WE. Demgegenüber weisen die WE in Mehrfamilienhäusern (MFH) zum November noch ein Plus von ca. 2.100 WE auf. Allerdings beruht dieses Plus noch auf dem Polster aus dem Frühjahr. Zuletzt gingen auch deutlich weniger Anträge auf Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser ein als in 2021. Seit August 2022 wurden im Bereich MFH monatlich zwischen 8 % und 12 % weniger Genehmigungen für Wohneinheiten erteilt als in 2021.

Die Genehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen gingen im Jahresverlauf 2022 bis November um ca. 2.400 WE zurück (-29 %), für Wohnungen in Nichtwohngebäuden um ca. 1.400 WE (-19 %) und bei Umbaumaßnahmen um ca. 930 WE zurück (-2,3 %).

Deutlich manifestieren sich die schlechten Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau bei den eigehenden Ordern. Nach zwölf Jahren fielen die Order erstmalig wieder, und mit real -16,5 % auch deutlich unter das Vorjahresniveau (nominal -3,9 %). Seit Juli 2022 liegen die realen monatlichen Veränderungsraten des Ordereinganges gegenüber den Vorjahreswerten zwischen -20 % und -30 %.

Der Umsatz im Wohnungsbau erreichte in 2022 ca. 61,3 Mrd. Euro, nominal +10,7 %, real -4,7 %. Für 2023 rechnet der ZDB nach derzeitiger Auftragslage mit einem Umsatz von 58,2 Mrd. Euro, nominal minus 5,1 %, real minus 10 %. Eingepreist ist dabei ein Rückgang der Baufertigstellungen von 280.000 WE in 2022 auf 245.000 WE in 2023.

Wirtschaftsbau

Die Nachfrage im Wirtschaftsbau zeigte sich im Jahresverlauf 2022 zweigespalten. Während sich im Hochbau in der zweiten Jahreshälfte die Preisentwicklung für Bauleistungen und die Zinsentwicklung bremsend auf die Nachfrage legten, gab die Investitionsneigung im Tiefbau kaum nach.

Die Order im Hochbau erreichten 23,1 Mrd. Euro. Nominal wurde damit das Vorjahresniveau knapp verfehlt (minus 1 %). Real bedeutet dies einen Rückgang um 15,7 %. Im Tiefbau wurden Bauleistungen in Höhe von 19,5 Mrd. Euro beauftragt, nominal ein Zuwachs um 16,5 %, real eine „schwarze Null“. Im Trend setzen sich die Anteilszugewinne des Tiefbaus im Wirtschaftsbau fort. Lag der Orderanteil des Tiefbaus in 2017 noch bei 38 % erreichte er in 2022 ca. 46 %. Hintergrund dürften die tendenziell gestiegenen Investitionen in die Schieneninfrastruktur, aber auch Flughäfen und den Umbau der Energieinfrastruktur sein.

Die Beantragung von Baugenehmigungen für Hochbauarbeiten fiel in 2022 nach Gebäudetypen ambivalent aus. (Wegen der Preisentwicklungen für Bauleistungen wird nachfolgend die Entwicklung beim umbauten Raum zugrunde gelegt.)

Nachdem sich das Genehmigungsverlangen, bemessen nach umbauten Raum, bei Büro- und Verwaltungsgebäuden vor dem Hintergrund des Trends zum Homeoffice in 2021 im Vergleich zu 2020 noch erstaunlich positiv entwickelt hatte (+18 %), fällt das „Barometer“ hier in 2022 gegenüber 2021 auf -22 %. Das Minus hat sich im Jahresverlauf 2022 stetig aufgebaut. Hier sind offensichtlich vor dem Hintergrund verschlechterter Renditeerwartungen auch viele Projekte auf Eis gelegt worden.

Hingegen hat das Segment der Lagergebäude in der Nachfrage weiter zugelegt. Lag die Triebfeder nach der Corona-Pandemie in der Lagervorhaltung wegen Materialmangels, waren es in 2021 und 2022 die Preisentwicklungen für Material und Vorleistungsgüter die zur Lagerhaltung animierten. In 2019 wurden per November noch Genehmigungen für Lagergebäude mit einem umbauten Raum von 63,3 Mio. cbm genehmigt, in 2022 waren es per November 85,7 Mio. cbm.

Bei Handelsgebäuden ergibt sich nach dem coronabedingten Einbruch in 2020 nach wie vor kein Stimmungsumbruch bei der Investitionsneigung. Wurden in 2019 bis November noch gut 14 Mio. cbm umbauter Raum genehmigt, waren es in den Folgejahren, inklusive 2022, keine 12 Mio. cbm mehr. Diesmal dürfte die hohe Inflationsrate die Konsumlaune begrenzt haben und damit das Interesse an Investitionen in diese Gebäudekategorie.

Investments in Fabrikgebäude waren nach einem optimistischen Start ins Frühjahr dann eher verhalten ausgeprägt. Hier dürfte sich die unsichere Konjunkturlage nach der Aggression Russlands gegen die Ukraine niedergeschlagen haben.

Der Umsatz im Wirtschaftsbau erreichte in 2022 knapp 57 Mrd. Euro, nominal +11,7 %, real -4,4 %. Dabei erreichte der Hochbau 32,2 Mrd. Euro, nominal +11,2 %, der Tiefbau 24,7 Mrd. Euro, nominal + 12,5 %.

Für 2023 rechnet der ZDB nach derzeitiger Auftragslage mit einem Umsatz im Wirtschaftsbau von 56,5 Mrd. Euro, nominal minus 0,8 %, real minus 6 %.

Öffentlicher Bau

Die Order und Umsätze der öffentlichen Hand sind stark tiefbaulastig. Der Anteil des Tiefbaus am Umsatz liegt im öffentlichen Bau bei 80 %, etwa hälftig getragen vom Straßenbau und sonstigen Tiefbaumaßnahmen (Brücken- und Tunnelbau, Leitungstiefbau, Wasserbau und Sportanlagen).

Die Kommunen tragen mit gut 61 % den Hauptanteil der gesamten Aufträge der öffentlichen Hand. Selbst beim Straßenbau sind es ca. 40 %. Hier trägt der Bund einen Anteil 50 %.

Die investiven Randbedingungen in 2022 waren auch für die öffentliche Hand, namentlich für die Kommunen, schwierig. Die öffentlichen Haushalte sahen sich steigenden Kosten für laufende Aufwendungen ausgesetzt, die neben den steigenden Baukosten ihre Investitionsbudgets begrenzten.

Die Kommunen bezifferten in der KfW-Umfrage 2022 ihren in 2021 bestehenden Investitionsrückstau auf knapp 160 Mrd. Euro, nach 147 Mrd. Euro im Jahr 2020. Den nach wie vor größten Anteil am Rückstand haben Bauinvestitionen bei Schulen und Straßen. Sie „vereinigen“ mehr als die Hälfte des Rückstaus.

Die Haushaltsbelastungen der Kommunen waren auch in der Entwicklung der Order ablesbar. Die Order im öffentlichen Hochbau erreichten 6,6 Mrd. Euro, nominal +4,8 %, real -10,8 %. Etwas stabiler war die Situation im Straßen- und sonstigen Tiefbau. Im Straßenbau erreichten die Order 15,2 Mrd. Euro, nominal +8 %, real -7,2 %. Die im wesentlichen nominale Aufrechterhaltung der Investitionslinie des Bundes in die Verkehrsinfrastruktur hat sich real nicht in mehr Aufträgen niedergeschlagen. Im Bereich sonstiger Tiefbau kamen Aufträge im Volumen von 12,8 Mrd. Euro an den Markt, nominal +13 %, real -2,8 %.

Der Umsatz im öffentlichen Bau erreichte in 2022 ca. 42 Mrd. Euro, nominal +9,3 %, real -6,2 %. Dabei erreichte der Hochbau 8,3 Mrd. Euro, nominal +8,1 %, der Tiefbau 33,7 Mrd. Euro nominal + 9,7 %.

Für 2023 rechnet der ZDB nach derzeitiger Auftragslage mit einem Umsatz im öffentlichen Bau von 42,4 Mrd. Euro, nominal plus 0,8 %, real minus 4,5 %.

Die Umsatzentwicklung ist als Anhang beigefügt. Darin sind auch die Prognosewerte für 2023 enthalten.