Aktionsplan zur Senkung der Baukosten

Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) hat am 19. Juni 2026 einen „Aktionsplan zur Senkung der Baukosten“ mit 13 Maßnahmen vorgelegt. Der ZDB begrüßt, dass die Baukosten in den Mittelpunkt gerückt werden, bewertet den Plan aber über weite Strecken als Sammlung von Ankündigungen, Prüfaufträgen und Dialogprozessen. Im Folgenden ordnen wir den Aktionsplan ein und benennen die aus unserer Sicht vorrangigen Forderungen.

Die Ausgangslage bleibt angespannt, denn 2025 wurden lediglich 206.600 Wohneinheiten fertiggestellt, ein Rückgang um etwa 18 % gegenüber dem Vorjahr. Der Sachverständigenrat erwartet für 2026 nur ein reales Wirtschaftswachstum von 0,5 % bei 3,0 % Inflation (Frühjahrsgutachten 2026). Zugleich bestand Ende 2025 ein erheblicher Bauüberhang von rund 760.700 Einheiten, davon rund 453.500 noch nicht begonnen.

Der Aktionsplan im Überblick

Digitalisierung und Genehmigung (Maßnahmen 1 bis 3)

Das BMWSB will Building Information Modeling (BIM, modellbasierte digitale Planung über den gesamten Gebäudelebenszyklus) konsequent ausbauen. Im Rahmen der Initiative „BIM Deutschland“ soll BIM bei Bauvorhaben des Bundes verbindlich eingesetzt werden; zudem ist ein Bonus-System für den BIM-Einsatz in der Förderung geplant. Offene Standards für die Dateninteroperabilität sollen eine breite Anwendung in der Praxis ermöglichen. Den digitalen Bauantrag will der Bund zur durchgängig medienbruchfreien Digitalisierung von der Antragstellung bis zur Genehmigung weiterentwickeln, einschließlich teilautomatisierter Verfahren und BIM-basierter Prüfungen. Die Länder haben sich zum Ziel gesetzt, die digitale Antragstellung bis 2028 zum verbindlichen Regelweg zu machen; Papieranträge sollen dann nur noch in begründeten Härtefällen zulässig sein. Darüber hinaus soll das Bauleitplanverfahren durch standardisierte Datenmodelle (XPlanung) und eine digitale Verfahrensampel im Rahmen eines BauGB-Upgrades transparenter werden; die Dauer von Bauleitplanverfahren soll auf maximal zwei Jahre begrenzt werden.

Bewertung des ZDB: Die Stoßrichtung ist richtig. Entscheidend ist jedoch, dass ein bis 2028 lediglich digital übermittelter Bauantrag noch kein medienbruchfreier Prozess ist. Solange einheitliche Schnittstellen, interoperable Datenformate und verbindliche Bearbeitungsfristen fehlen, bleibt der Effizienzgewinn aus. Das Länderziel 2028 ist wenig ambitioniert, zumal viele Betriebe längst digitaler arbeiten als ihre Bauämter. Beim BIM-Bonus darf die Förderung kleinere Unternehmen nicht über zusätzliche Nachweis-, Software- oder Zertifizierungspflichten benachteiligen. Das BauGB-Upgrade mit der Zwei-Jahres-Begrenzung für Bauleitplanverfahren ist zu begrüßen; eine kürzere Verfahrensdauer verbessert zwar die Rahmenbedingungen, senkt die Endpreise aber nicht automatisch und ersetzt keine niedrigeren Herstellungs- und Finanzierungskosten.

Bauverfahren, Produktivität und Kreislaufwirtschaft (Maßnahmen 4, 5, 6 und 8)

Das BMWSB will serielles und modulares Bauen gezielt ausbauen. Standardisierte Prozesse, harmonisierte Schnittstellen und digitale Planungsmethoden sollen Bauzeiten verkürzen, Planungssicherheit erhöhen und Kostenstrukturen stabilisieren. In der Neubauförderung ist ein Bonus-System für verkürzte Bauzeiten und reduzierte Baukosten durch serielles und modulares Bauen geplant; außerdem sollen Hemmnisse für die Nutzung von Typengenehmigungen abgebaut werden. Die Vorbildfunktion des Bundes beim seriellen und modularen Bauen soll herausgestellt werden. Bei Sekundärrohstoffen und Recyclingbaustoffen sollen Hemmnisse bei der Zulassung neuer Baumaterialien abgebaut und der rechtliche Rahmen für Wiederverwendung und Recycling im Gebäudebereich weiterentwickelt werden. Eine neue Plattform „Kostenreduziertes Bauen“, die Bund und Länder gemeinsam betreiben, soll bewährte Lösungen für kosteneffizientes Bauen bündeln und zentral bereitstellen. Planung und Ausführung sollen durch integrierte und kooperative Projektansätze wie Lean Construction und integrierte Projektabwicklung (IPA) enger verzahnt und alle wesentlichen Beteiligten frühzeitig eingebunden werden; Ziel ist es, Schnittstellenrisiken zu reduzieren und Bauzeiten zu verkürzen.

Bewertung des ZDB: Serielles und modulares Bauen kann bei geeigneten Projekttypen Bauzeiten verkürzen und Kostenstrukturen stabilisieren. Es ist jedoch kein Universalinstrument; bei innerstädtischer Nachverdichtung, Baulückenschließung und kleinteiligen Projekten bestehen enge Grenzen. Ein Bonus-System darf handwerkliche und mittelständische Bauweisen nicht strukturell benachteiligen. Bei Sekundärrohstoffen und Recyclingbaustoffen bleibt der Aktionsplan bei der Ankündigung, den rechtlichen Rahmen weiterzuentwickeln und Hemmnisse abzubauen. Das genügt nicht. Erforderlich sind ein klarer Produktstatus für qualitätsgesicherte Recyclingbaustoffe, eindeutige Regeln zu Abfallende und Materialzulassung sowie klare Haftungsregeln beim Einsatz gebrauchter Bauprodukte. Die Plattform ist ein nützliches Kommunikationsinstrument, ersetzt aber keinen unmittelbaren Kostenmechanismus. Die kooperativen Projektansätze sind für Großprojekte sinnvoll; ihre Relevanz für den mittelständisch geprägten Wohnungsbau bleibt jedoch gering.

Standards, Normen und Rechtssicherheit (Maßnahmen 7 und 9)

Mit dem Gebäudetyp E soll es erleichtert werden, rechtssicher von technischen Standards und Normen abzuweichen, ohne Abstriche bei Sicherheit, Gesundheits- und Umweltschutz zu machen. Ein entsprechender Gesetzentwurf soll noch in diesem Jahr vom Bundesministerium der Justiz vorgelegt werden; das BMWSB will parallel Maßnahmen zur schnelleren Etablierung in der Praxis auf den Weg bringen. Bei den Normen hat das DIN ab Januar 2025 eine systematische Folgekostenabschätzung für Baunormen bei Mehrparteienhäusern eingeführt. Diese sollen künftig zusätzlich von einer unparteiischen Prüfstelle überprüft werden. Zudem soll die Bindungswirkung von Normierungen durch Selbstverwaltungsorganisationen auf ein sicherheitsrelevantes Maß zurückgeführt werden.

Bewertung des ZDB: Der Gebäudetyp E ist im Grundsatz richtig und wird vom ZDB ausdrücklich begrüßt. Ein Gesetzentwurf liegt noch nicht vor; ohne Rechts- und Haftungssicherheit für ausführende Betriebe und Planende sowie ohne klare Aufklärungspflichten gegenüber Bauherren bleibt der Gebäudetyp E in der Praxis wirkungslos. Bei den Normen greift der Plan zu kurz: Die Folgekostenabschätzung des DIN erfasst nur neue Normen; der bereits bestehende, kostentreibende Normbestand bleibt unangetastet. Die DIN-Abschätzung ist zudem eine private Selbstverwaltungsmaßnahme ohne staatliche Verbindlichkeit. Die angekündigte unparteiische Prüfstelle ist in ihrer Ausgestaltung und Entscheidungskompetenz noch offen.

Förderung, Steuern und Finanzierung (Maßnahmen 10, 11 und 12)

Die derzeit durch viele Einzelprogramme geprägte Neubauförderung des Bundes soll in einem zentralen, modular aufgebauten Förderprogramm Neubau gebündelt werden. Einzelne Förderbausteine sollen gezielte Anreize unter anderem für kosten- und flächeneffizientes Bauen setzen; die Möglichkeit des Aufbaus von Wohneigentum für Familien ist dabei laut Plan ein zentrales Kriterium. Der Start des neuen Programms ist für 2027 vorgesehen. Die degressive Abschreibung (AfA) für den Wohnungsneubau, derzeit befristet bis September 2029, soll verlängert und verstetigt werden; die Sonderabschreibung soll zielgerichteter ausgestaltet werden. Der Aktionsplan sieht vor, die Finanzierungsbedingungen für den Wohnungsbau durch den Rückgriff auf bestehende europäische Bankenregulierungen zu verbessern. Deutschland hat dazu auf europäischer Ebene im Rahmen der Verhandlungen zur Eigenkapitalverordnung und -richtlinie für Banken (CRR/CRD) günstige Sonderregelungen für den Immobiliensektor durchgesetzt. Diese senken die Eigenkapitalanforderungen an Banken bei der Finanzierung von Bauvorhaben und machen Kredite dadurch günstiger. Konkret handelt es sich um drei Instrumente: den Split-Ansatz, bei dem ein Immobilienkredit bis zu einem definierten Schwellenwert des Immobilienwerts mit einem niedrigeren und der darüber hinausgehende Teil mit einem höheren Risikogewicht belegt wird; reduzierte Risikogewichte bei bestimmten Projektentwicklerfinanzierungen; sowie den Mittelstandsfaktor, der kleineren Unternehmen bei der Kreditaufnahme zugutekommt. Diese Regelungen sollen gesichert und ausgebaut werden. Zur weiteren Finanzierung soll im Rahmen des Deutschlandfonds über die KfW ein Fonds für bezahlbares Wohnen als Modellvorhaben privates Kapital für bezahlbare und klimafreundliche Wohnungsneubaumaßnahmen mobilisiert werden.

Bewertung des ZDB: Die Bündelung der Neubauförderung in einem zentralen Programm ist sinnvoll und überfällig. Der Start erst 2027 kommt für die akute Krise jedoch zu spät. Vor allem schweigt der Plan zu Fördervolumen, Zinssätzen, Laufzeiten und Zugangsvoraussetzungen; ohne diese Angaben lässt sich die Wirksamkeit nicht beurteilen. Die Verstetigung der degressiven AfA ist wirtschaftlich der wirksamste Hebel des Plans; sie wirkt allerdings nur bei der Vermietung, nicht beim selbstgenutzten Wohneigentum. Eine Neujustierung der Sonderabschreibung auf den Standard Effizienzhaus 55 würde den bezahlbaren Mietwohnungsbau zusätzlich mobilisieren, da die heutigen Spitzenanforderungen für viele Vorhaben zu teuer sind. Der Fonds für bezahlbares Wohnen ist bislang nur ein Modellvorhaben ohne erkennbares Volumen. Die CRR/CRD-Erleichterungen liegen auf EU-Ebene und sind durch den Bund nicht allein steuerbar.

Forschung und Kommunikation (Maßnahme 13)

Beim bereits bestehenden Staatspreis „Deutscher Architekturpreis“ soll die Kostenkomponente im kommenden Jahr stärker in den Fokus rücken, um zu zeigen, dass qualitätsvolles und kostengünstiges Bauen Hand in Hand gehen können. Auch in der strategischen Forschungsplanung des BMWSB soll ein Schwerpunkt auf kostengünstiges Planen und Bauen gelegt werden.

Bewertung des ZDB: Dass kostengünstiges Bauen in Forschung und Wettbewerb stärker gewichtet wird, ist ein legitimes Signal. Eine unmittelbare Wirkung auf die Baukosten entfaltet diese Maßnahme jedoch nicht. Damit aus guten Beispielen und Forschungsergebnissen breite Praxis wird, müssen die Erkenntnisse verbindlich in Förderbedingungen, Normen und Verfahren überführt werden.

Gesamteinschätzung und Forderungen

Es ist zu begrüßen, dass das Bundesbauministerium die Baukosten ins Zentrum rückt. Der Aktionsplan benennt die richtigen Hebel und ist ein Schritt in die richtige Richtung, aber kein Durchbruch. Über weite Strecken bleibt er eine Sammlung von Ankündigungen, Prüfaufträgen, Plattformen und Dialogprozessen; unmittelbar wirksame Instrumente sind die Ausnahme.

Drei Defizite wiegen aus Sicht des ZDB besonders. Erstens startet das zentrale Förderprogramm erst 2027 und kommt damit für die aktuelle Krise zu spät. Zweitens schweigt der Plan zu Fördervolumen, Zinsen und Konditionen. Drittens werden zentrale Kostentreiber wie Grundstücks- und Erwerbsnebenkosten einem gesonderten Paket überlassen; der ZDB hat hierzu im Sozialpartner-Papier konkrete Vorschläge vorgelegt, nämlich einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag bis zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro beim selbstgenutzten Ersterwerb sowie ein nachrangiges KfW-Darlehen bis 100.000 Euro je Haushalt als Eigenkapitalersatz. Hinzu kommt, dass eine kürzere Bauzeit die Endpreise nicht automatisch senkt: Verfahrensbeschleunigung verbessert die Rahmenbedingungen, ersetzt aber keine niedrigeren Herstellungs- und Finanzierungskosten.

Darüber hinaus lässt der Plan weitere zentrale Punkte offen:

• Abbauziele für den kostentreibenden Normbestand fehlen weitgehend; geprüft werden vor allem neue Normen.
• Die Personalausstattung der Bauverwaltungen wird erwähnt, ist aber nicht finanziell hinterlegt.
• Für das selbstgenutzte Wohneigentum fehlt ein eigener Hebel, da die degressive AfA nur bei Vermietung greift; neben dem genannten Eigenkapitalersatz fordert der ZDB eine Ausweitung des Programms „Jung kauft Alt“ mit höheren Einkommensgrenzen, einer Förderzusage vor dem Kauf und praxistauglichen Sanierungsfristen.
• Lohnzusatzkosten, die Fachkräftesicherung und die Mobilisierung des Bauüberhangs bleiben unadressiert.

Aus Ankündigungen müssen jetzt Gesetze, Förderrichtlinien und verbindliche Fristen werden, mit einer verlässlichen, zinsgünstigen KfW-Förderung, die bereits 2026 wirkt und nicht erst 2027. Der ZDB fordert bis Herbst 2026 einen Umsetzungsfahrplan mit Terminen für jede Maßnahme, einen Gesetzentwurf zur Entfristung der degressiven AfA noch 2026 sowie die Neujustierung der Sonderabschreibung auf den EH-55-Standard, einen Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E mit rechtssicherer Haftungs- und Aufklärungsregelung sowie eine technologieoffene Förderung, die mittelständische Bauweisen nicht benachteiligt. Gemeinsam mit den Sozialpartnern der Bauwirtschaft fordert der ZDB darüber hinaus die Mobilisierung des Bauüberhangs, einen Grunderwerbsteuer-Freibetrag beim selbstgenutzten Ersterwerb und einen Eigenkapitalersatz über ein nachrangiges KfW-Darlehen.

Eine abschließende rechtliche und wirtschaftliche Bewertung ist erst nach Vorlage der angekündigten Gesetzentwürfe und Förderrichtlinien möglich.

Den Aktionsplan zur Senkung der Baukosten finden Sie im Anhang.

Aktionsplan zur Senkung der Baukosten Stand: Juni 2026

Aktionsplan-Baukosten.pdf