Baufertigstellungen 2022

Im Jahr 2022 wurden nach Meldung des Statistischen Bundesamtes insgesamt 295.275 Wohnungen fertiggestellt. Das waren knapp 1.900 Wohneinheiten (WE) mehr als im Vorjahr (+0,6 %). Dabei wurden 263.588 WE neu errichtet (+0,7 %), 31.687 WE wurden durch Umbaumaßnahmen errichtet (-0,1 %).

Für 2022 hatte der ZDB die Fertigstellung von ca. 280.000 WE prognostiziert. Zur Prognose eines solchen leichten Rückganges gegenüber 2021 hatten den ZDB die im Jahr 2022 noch anhaltenden Lieferschwierigkeiten bei Material und die seit Mitte des Jahres erkennbaren Rückgänge bei den Baugenehmigungen bewogen. Letztlich haben die in 2022 noch bestehenden hohen Auftragsbestände und im Jahresverlauf abklingenden Lieferschwierigkeiten bei Material doch noch ein Fertigstellungsniveau wie in 2021 ermöglicht. Ein erstes Indiz für eine Stabilisierung des Fertigstellungsniveaus in 2022 waren die per Dezember 2022 im Wohnungsbau gemeldeten mehr geleisteten Arbeitsstunden gegenüber 2021.

Angesichts des seit einem halben Jahr anhaltenden deutlichen Rückganges der Baugenehmigungen und der Order, rechnet der ZDB derzeit nur mit der Fertigstellung von 245.000 WE bis 250.000 WE in 2023. Im ersten Quartal 2023 wurden für knapp 24.000 Wohnungen weniger Genehmigungen beantragt als im Vorjahreszeitraum. Wird dieser Trend so fortgeschrieben, werden in 2023 für ca. 100.000 WE weniger Baugenehmigungen beantragt als in 2022. Statt 354.200 WE würden dann nur für ca. 250.000 WE Baugenehmigungen beantragt. Dies würde unweigerlich bei den Baufertigstellungen in den kommenden Jahren „nachhallen“. (Diagramm zur Entwicklung der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen siehe Anlage 1)

Dass diese Gefahr real besteht, zeigt ein Blick auf die Orderentwicklung in 2023: Von Januar bis zum März 2023 haben die Bauunternehmen nominal ein Auftragsvolumen von 25 % zum Vorjahr verloren, das ist real ein Rückgang um mehr als ein Drittel. Die Auftragsbestände werden nun abgebaut, die Anschlussaufträge fehlen, es droht eine deutliche Unterauslastung der in den letzten Jahren kontinuierlich aufgebauten Kapazitäten.

Unter den neu fertiggestellten Wohneinheiten wurden in 2022 ca. 150.160 WE in Mehrfamilienhäusern errichtet, damit ca. 2.200 Wohneinheiten mehr als im Vorjahr (+1,5 %). Im Bereich EFH/ZFH wurden 100.000 WE neu errichtet, das waren ca. 1.700 WE mehr als vor einem Jahr (+1,7 %).

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen fiel im Jahr 2022 mit 354 200 um 7,0 % gegenüber dem Vorjahr, war damit aber weiter deutlich höher als die Zahl der fertiggestellten Wohnungen. Dies führte zum Jahresende 2022 zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von 884.800 (+38 400 gegenüber 2021). Davon befanden sich bereits 462 900 Wohnungen im Bau (davon 240.100 „unter Dach“ beziehungsweise im Rohbau fertiggestellt). Die „Rohbauleistung“, also die Leistungen des Bauhauptgewerbes, liegen damit auf einem Niveau wie Mitte der 90iger Jahre, die von Seiten der Politik immer als machbare und anzustrebende Zielgröße ausgegeben werden. Der Engpass zur Erreichung höherer Baufertigstellungszahlen liegt also offensichtlich im Ausbaubereich. (Diagramm zur Entwicklung der im Rohbau befindlichen und im Rohbau fertiggestellten WE sowie der Baufertigstellungen siehe Anlage 2a, 2b)

Die Abwicklungsdauer zwischen der Genehmigungserteilung und der Fertigstellung der Bauvorhaben liegt für die Neubauten weiter bei durchschnittlich 22 Monaten, dabei im Bereich der Einfamilienhäuser bei 20 Monaten und bei Mehrfamilienhäusern bei 28 Monaten.

Die Entwicklung der Fertigstellungszahlen verlief regional sehr unterschiedlich, wobei die großen Flächenstaaten NRW, Baden- Württemberg, und Bayern wenig Änderungen zeigen. Hier fällt nur Niedersachsen „aus dem Rahmen“ (+8 %).

Bewertung

Es braucht jetzt sofort Investitionsimpulse, um die Beschäftigten in der Baubranche zu halten und um den Wohnungsbedarf zu decken. Die bisherigen Maßnahmen zur Förderpolitik im Neubau zeigen offensichtlich keine ausreichende Wirkung. Die Förderbedingungen sind zu kompliziert und verteuern das Bauen enorm. Bauwillige verlieren den Mut, stornieren die Aufträge.

Die Förderbedingungen müssen klar und einfach zu handeln sein, und es braucht eine Förderung die dauerhaft und auskömmlich ist. Die Zinsstützung der KfW muss deutlich angehoben werden.