„Den eingefrorenen Wohnungsmarkt auftauen“ – Wohnungsbau-Tag am 26. März 2026

Am 26. März 2026 fand in Berlin der 17. Wohnungsbau-Tag des Verbändebündnisses Wohnungsbau statt. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB) gehört diesem Bündnis an. Anlass der Veranstaltung war die Vorstellung einer aktuellen Studie zur Lage auf dem Wohnungsmarkt sowie die Formulierung politischer Forderungen an die neue Bundesregierung.

Studie: „Wohnungsbau in Deutschland 2026 – Bedarf und Erleichterung“

Die Studie wurde von der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V. (ARGE Kiel) unter Prof. Dietmar Walberg sowie dem Forschungsinstitut RegioKontext in Kooperation mit dem Baurechtsexperten Michael Halstenberg erstellt. Sie analysiert Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt, die Kosten- und Finanzierungssituation sowie Modelle zum kostengünstigeren Bauen.

Marktlage und Fertigstellungszahlen

Nach dem Höchststand von knapp über 300.000 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2020, sind die Fertigstellungszahlen kontinuierlich gesunken: 2024 wurden noch rund 252.000 Wohneinheiten fertiggestellt (-14 % gegenüber dem Vorjahr). Für 2025 wird ein weiterer Rückgang auf unter 200.000 Einheiten prognostiziert, ein Niveau, das zuletzt zur Jahrtausendwende verzeichnet wurde. Die Baugenehmigungen sind von rund 381.000 im Jahr 2021 auf 215.000 im Jahr 2024 zurückgegangen (-43 %). Für 2025 zeichnet sich eine leichte Erholung ab (+10 % gegenüber 2024).

Parallel dazu wächst der Bedarf. Die Singularisierung der Gesellschaft, der stetig steigende Anteil von Einpersonenhaushalten (2000: 13,2 Mio.; 2024: 17,0 Mio.), erhöht die Haushaltszahlen selbst bei stagnierender Bevölkerung. Je nach Schätzung fehlen aktuell 600.000 bis 800.000 Wohnungen. In kreisfreien Großstädten liegt die Leerstandsquote bereits unter 1,5 %; ein funktionsfähiger Wohnungsmarkt benötigt nach gängiger Einschätzung eine Quote von mindestens 3 bis 4 %.

9,9 Millionen Menschen leben nach Angaben der Studie in überbelegten Wohnungen, gegenüber rund 5,8 Millionen im Jahr 2013 ein Anstieg um knapp 72 % in 12 Jahren.

Kosten- und Finanzierungssituation

Die Herstellungskosten für Geschosswohnungsneubau in deutschen Großstädten liegen nach Erhebungen der ARGE Kiel zum 4. Quartal 2025 im Median bei ca. 4.630 Euro/m² Wohnfläche. Zuzüglich der Grundstückskosten ergeben sich Investitionskosten von im Median ca. 5.390 Euro/m². Ursächlich für den anhaltenden Kostenanstieg sind neben den Baumaterialpreisen die verschärften ordnungsrechtlichen Anforderungen sowie die Zinswende ab 2022. Seit dem Jahr 2000 haben sich die Bauwerkskosten im technischen Ausbau um 384 % erhöht; zwischen 2020 und Ende 2025 sind die Herstellungskosten insgesamt um über 52 % gestiegen.

Hintergrund ist die Finanzierungssituation: Bei einem Fremdkapitalanteil von 80 % und einem effektiven Zinssatz von 3,5 % ergibt sich ein monatlicher Kapitaldienst von mindestens 18,27 Euro/m² Wohnfläche. Eine frei finanzierte Vermietung unter 20 Euro/m² Kaltmiete ist damit nicht darstellbar.

Modelle eines anderen Bauens: Gebäudetyp E und Basisstandard

Die Studie sieht im Prinzip des Gebäudetyps E, einfaches, auf das Notwendige reduziertes Bauen unter Einhaltung aller gesetzlichen Mindeststandards, einen zentralen Lösungsansatz. Wohnungen, die in Schleswig-Holstein nach den Bedingungen der Sozialen Wohnraumförderung gebaut werden, liegen bereits unter 3.500 Euro/m² Baukosten.

Mehrere Bundesländer (Schleswig-Holstein, Hamburg, Bremen, Bayern, Berlin) haben bereits Initiativen zum vereinfachten und kostengünstigeren Bauen auf den Weg gebracht. Der neue Koalitionsvertrag sieht vor, den Gebäudetyp E zivilrechtlich abzusichern und Baustandards zu vereinfachen. Baurechtsexperte Michael Halstenberg betont, dass hierfür ein Gebäudetyp-E-Gesetz notwendig ist, das Abweichungen von anerkannten Regeln der Technik ausdrücklich von der Mangelhaftigkeit ausnimmt.

Vier Forderungen des Verbändebündnisses Wohnungsbau

Die sieben Mitgliedsverbände haben auf dem Wohnungsbau-Tag vier Forderungen gestellt:

• Basisstandard Wohnen: Ein rechtlich verbindlicher „Basisstandard Wohnen“ unterhalb bisheriger Anforderungen soll kostengünstigeres Bauen unter Einhaltung aller gesetzlichen Mindeststandards ermöglichen. Dieser muss zivilrechtlich verlässlich abgesichert werden (Gebäudetyp-E-Gesetz).
• Förderung auf bezahlbares Bauen fokussieren: Zielmarke von 100.000 geförderten Sozialwohnungen jährlich sowie Neubau bezahlbarer Wohnungen im mittleren Segment. KfW-Förderprogramme sollen auf den GEG-Standard referenzieren und verstetigt werden.
• „Fast Lane“ für den Wohnungsbau: Abwägungsvorrang für Wohnungsneubau in angespannten Märkten, Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren auf Länderebene sowie zügige Umsetzung des im Koalitionsvertrag vereinbarten Maßnahmenbündels.
• Bundesstatistik der Baubeginne: Einführung einer monatlichen Bundesstatistik der Baubeginne (derzeit bereits in 15 von 16 Bundesländern erhoben, aber nicht einheitlich) als zeitnaher Indikator für die Wirksamkeit der Wohnungsbaupolitik.

Bewertung

Die Studie der ARGE Kiel und RegioKontext bestätigt die vom ZDB kommunizierte Einschätzung: Die Fertigstellungszahlen sind auf ein Niveau zurückgegangen, das die strukturellen Defizite auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärft. Der Rückgang ist das Ergebnis jahrelang unzureichender Rahmenbedingungen auf der Angebots- und Finanzierungsseite. Es ist zu begrüßen, dass die neue Bundesregierung den Wohnungsbau im Koalitionsvertrag mit konkreten Maßnahmen adressiert hat.

Gleichwohl reicht die bisherige Geschwindigkeit der Umsetzung nicht aus. Zwischen Planung und Fertigstellung liegen im Wohnungsbau regelmäßig bis zu 24 Monate. Maßnahmen, die nicht unmittelbar angestoßen werden, werden in dieser Legislaturperiode keine Wirkung mehr entfalten. Zusätzlich besteht das Risiko, dass steigende Energiepreise infolge des Iran-Krieg erneut Inflations- und Zinsdruck erzeugen – mit entsprechenden Folgen für die Baufinanzierung, wie bereits 2022 zu beobachten war. Hintergrund ist auch die nach wie vor schwache Auftragslage.

Vor diesem Hintergrund sind aus Sicht des ZDB drei Maßnahmen vordringlich: Erstens stabile Finanzierungsbedingungen – zwei Drittel aller Wohnungsbauaufträge kommen von privaten Bauherren, die auf belastbare Konditionen angewiesen sind. Der KfW-Zinssatz muss dauerhaft unter dem Marktzins liegen. Zweitens stärkere Förderprogramme: Es ist notwendig, die Sonder-AfA auf den EH55-Standard auszuweiten und die Förderung zu verstetigen. Mehr Wohnungsbau rechnet sich dabei auch für den Staat – über höhere Steuereinnahmen. Drittens muss der Gebäudetyp E rechtssicher umgesetzt werden. Bis zur Sommerpause müssen greifbare Ergebnisse vorliegen, andernfalls wird das Modell in dieser Legislaturperiode kaum noch Wirkung entfalten.

Die lesenswerte Studie zum 17. Wohnungsbautag 2026 und Ergebnisse aus aktuellen Untersuchungen finden Sie hier:Studie_zum_wohnungsbau_2026