Baufertigstellungen 2023

Das in 2023 stabil gehaltene Niveau an Baufertigstellungen im Wohnungsbau zeigt, dass die Bauunternehmen die verfügbaren Auftragsbestände weiter mit hohem Tempo abgearbeitet haben, obwohl sie deutlich weniger Aufträge vor der Brust haben, als in den Vorjahren. Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes wurden in 2023 294.399 Wohneinheiten (WE) fertiggestellt und damit das fünfte Jahr in Folge etwa das Niveau gehalten.(siehe Anlage 1)

Bewertung

Das in 2023 stabil gehaltene Niveau an Baufertigstellungen im Wohnungsbau zeigt, dass die Bauunternehmen die verfügbaren Auftragsbestände weiter mit hohem Tempo abgearbeitet haben, obwohl sie deutlich weniger Aufträge vor der Brust haben, als in den Vorjahren.

Der ZDB hatte in 2023 mit einem Fertigstellungsvolumen von ca. 271.000 WE gerechnet. (Siehe zu den Abweichungen der ZDB-Prognose zum IST 2023 Anlage 2). Maßgeblich für die niedrigere ZDB-Prognose war der bereits in 2022 erkennbare Rückgang der Baugenehmigungen und die sich unterjährig in 2023 bereits abzeichnende geringere Anzahl an geleisteten Arbeitsstunden im Wohnungsbau:

Die im Wohnungsbau geleisteten Arbeitsstunden gingen im Jahr 2023 schlussendlich um ca. 6 % gegenüber 2022 zurück. Die Baugenehmigungen zum Wohnungsbau blieben in 2022 um 7 % unter dem Niveau von 2021. Das Potential zur Entwicklung der Baufertigstellungen in 2023 schien damit abwärtsgerichtet.

Offensichtlich haben aber große Projekthalter im Mehrfamilienhausbau trotz schwieriger Randbedingungen, wie insbesondere hoher Finanzierungskosten, ihre Projekte weiter durchgezogen. Der Vorrat im Bauüberhang war dabei gegeben. Im Bereich Mehrfamilienhäuser (MFH) wurden in 2023 statt erwarteter Rückgänge sogar Zuwächse erzielt. Nach gut 150.000 fertig gestellten WE in 2022 wurden in Mehrfamilienhäusern in 2023 ca. 156.000 WE errichtet (+4,1 %).

Anders im Einfamilienhausbau: Hier wurden mit knapp 70.000 WE ca. 7.160 WE weniger fertiggestellt als in 2022 (-9,3 %). Viele private Hausbauer konnten angesichts der gestiegenen Finanzierungslast ihre Projekte offensichtlich nicht mehr umsetzen.

Das Bauministerium (BMWSB) sah sich angesichts des gehaltenen Fertigstellungsniveaus veranlasst, in seiner Pressemitteilung zu titeln: „Die Lage am Bau ist stabil“; siehe Anlage 3. Mit Blick auf die eine Woche zuvor veröffentlichten Daten zu den Baugenehmigungen, wie auch die zwischenzeitlich erfolgten Meldungen zu den Ordern und Umsätzen im Bauhauptgewerbe, hat der ZDB diese Lageeinschätzung des BMWSB als Fehleinschätzung charakterisiert. Die anhaltende Auftragsschwäche, belegt durch weiter rückläufige Baugenehmigungen und Order, zeichnen kein Bild einer „stabilen Lage“. Das Niveau der Fertigstellungszahlen sollte den Blick dazu nicht verstellen (siehe auch Pressemeldungen ZDB 23. und 24.05.2024, www.zdb.de/meldungen).

Das BMWSB schreibt in seiner Mitteilung weiter: „Neben den 294.400 fertig gestellten Wohnungen befinden sich derzeit weitere 390.900 Wohnungen im Bau. Mit unserer zielgerichteten Wohnungspolitik haben wir die richtigen Anreize gesetzt, um Projekte aus dem Bauüberhang trotz der schwierigen Rahmenbedingungen am Bau zu realisieren.“

Mit den hier angesprochenen 390.900 WE soll offensichtlich der Eindruck erweckt werden, auch in 2024 das Fertigstellungsniveau ein weiteres Mal bei 300.000 WE gut halten zu können. Diese Interpretation ist waghalsig. Bei der vom BMWSB zitierten Zahl handelt es sich um eine Summe an Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden im Bauüberhang aus begonnenen Rohbauten und im Rohbau abgeschlossenen Wohneinheiten. Im Grunde vermittelt diese Größe einen Eindruck davon, wieviel Wohneinheiten im Rohbau jährlich angefasst werden. Sie vermittelt damit einen Eindruck zur Leistung im Bauhauptgewerbe beim Wohnungsbau. Im Jahr 2022 lag dieses Volumen insgesamt (Wohn- und Nichtwohngebäude) noch bei 463.000 WE und damit um ca. 73.000 WE über dem vom BMWSB zitierten Niveau von 2023. Die Rohbauleistung ist damit in 2023 um ca. 16 % gesunken. Es stehen also weniger Rohbauten zur Baufertigstellung in 2024 zur Verfügung. (Zur Entwicklung der Rohbauleistung in Wohngebäuden in den letzten 10 Jahren siehe Anlage 4.)

Die Baufertigstellungen umschließen neben dem Rohbau noch den Ausbau. Vor allen Dingen hier lag in den letzten Jahren der Kapazitätsengpass. Für die Frage, wieviel Potential an Baufertigstellungen jährlich gegeben ist, kommt es neben der Roh- und Ausbauleistung noch darauf an, wieviel genehmigte aber noch nicht begonnene Baugenehmigungen überhaupt zum Baubeginn aktiviert werden können. Mit Blick auf das Jahr 2023 zeigt sich hier, dass das Potential zur Aktivierung genehmigter Wohnbauten sogar gestiegen ist. Dies ist auf den Zuwachs bei den MFH zurückzuführen; siehe Anlage 5. Da die Baugenehmigungen im Bereich der MFH im letzten Jahr gegenüber 2022 zurückfielen, um 25 %, sind hier offensichtlich Projekte zunächst „auf Halde“ gegangen. Es bleibt abzuwarten, ob die Finanzierungsbedingungen zeitnah Investitionsimpulse aussenden können, um diese „Halde“ an genehmigten Projekten zum Bau zu aktivieren.

Der ZDB rechnet damit, dass das Fertigstellungsniveau in 2024 auf 245.000 bis 250.000 WE zurückgeht; siehe Anlage 6. Maßgeblich ist dafür der Rückgang an Auftragsbeständen und die anhaltende Nachfrageschwäche. Bei einer Zyklusdauer von im Durchschnitt 2 Jahren wird erwartet, dass sich ab 2024 der Rückgang bei den Baugenehmigungen, auch erkennbarer bei den Baufertigstellungen, niederschlägt.

Die Baufertigstellungen nach Bundesländern können Anlage 7 entnommen werden. Die Entwicklungen sind in den einzelnen Ländern sehr unterschiedlich: so haben Bayern, Baden-Württemberg und Brandenburg zugelegt, Niedersachsen, Hamburg und Berlin aber zum Beispiel erkennbar verloren.

Baufertigstellungen Deutschland; Wohneinheiten 2019-2023

Anlage_1_Baufertigstellungen_2019_-_2023.pdf

ZDB Prognose Deutschland Errichtung von Wohnungen nach Gebäudearten 2023

Anlage_2_IST___ZDB_Prognose.pdf

PRESSEMITTEILUNG · 23.05.2024 Baufertigstellungszahlen 2023: Die Lage am Bau ist stabil

Anlage_3_BMWSB_-_Startseite_-_Baufertigstellungszahlen_2023_Die_Lage_am_Bau_ist_stabil.pdf

WE im Rohbau pro Jahr, Errichtung neue Wohngebäude; begonnen und unter Dach 2013-2023

Anlage_4_Rohbauleistung_in_Wohngebaeuden.pdf

Genehmigte, aber noch nicht begonnene Wohneinheiten 2013-2023

Anlage_5_genehmigte__aber_noch_nicht_begonnene_WE.pdf

Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, Deutschland 2000-2024

Anlage_6_Baugenehmigungen_Baufertigstellungen.pdf

Baufertigstellungen nach Bundesländern 2019-2023

Anlage_7_Baufertigstellungen_Laender_2019_2023.pdf